Surroga o sostituzione del mutuo: quali le differenze
Surroga o sostituzione? In tema di mutui, i termini surroga e sostituzione sono spesso confusi o usati come sinonimi. Tuttavia queste due parole indicano due prodotti finanziari molto diversi, sia da un punto di vista formale che per quanto riguarda i costi che il cliente deve sostenere.
Vediamo quindi quali sono le differenze tra surroga e sostituzione. In entrambi i casi c’è in gioco la decisione di cambiare istituto bancario per il rimborso di un mutuo casa già avviato, ma le procedure sono molto diverse.
La sostituzione prevede l’estinzione del vecchio mutuo e la contestuale sottoscrizione di un nuovo contratto di finanziamento. La surroga invece consente il trasferimento del mutuo da una banca all’altra, senza dover accendere una nuova ipoteca sulla casa.
Come scegliere fra surroga o sostituzione mutuo
Altra importante differenza tra questi due prodotti è data dai costi. La surroga risulta completamente gratuita per il mutuatario, poiché tutte le spese, incluse quelle notarili sono a carico della banca subentrante.
La gratuità del trasferimento da una banca all’altra è garantita dal Decreto Bersani del 2007. La vecchia banca inoltre non può opporsi in alcun modo al trasferimento del mutuo, né applicare penali per l’estinzione anticipata.
Con la sostituzione invece il cliente è chiamato a corrispondere le spese legali connesse alla cancellazione della vecchia ipoteca e le eventuali spese di istruttoria e perizia immobiliare. Non viene però applicata la penale di estinzione anticipata.
Sia la surroga che la sostituzione del mutuo consentono di modificare tasso di interesse, spread, durata del piano di ammortamento e frequenza delle rate. Solo chi sostituisce il mutuo potrà accedere a nuova liquidità.
Meglio surroga o sostituzione: pro e contro
La surroga infatti prevede per legge che l’importo trasferito sia esattamente uguale al debito residuo vantato dalla banca originaria. Allo stesso modo la surroga non consente la modifica dei mutuatari, che devono rimanere gli stessi del finanziamento precedente.
Va tuttavia precisato che diversi istituti di credito per ovviare al limite di importo previsto dalla surroga propongono offerte di tipo “Surroga + liquidità”, associando al trasferimento del mutuo la sottoscrizione di un nuovo finanziamento.
Quanti invece desiderano semplicemente ottenere migliori condizioni di rimborso, senza necessariamente cambiare banca, possono ricorrere alla rinegoziazione. Si tratta di una procedura che consente la modifica della condizioni di rimborso del finanziamento a fronte di un accordo tra mutuatario e banca.
In ogni caso è necessario precisare che nessuna banca è obbligata a soddisfare le richieste del cliente. In caso di surroga o sostituzione il finanziamento viene trasferito solo se la banca accetta la richiesta del mutuatario. Allo stesso modo la rinegoziazione prevede la modifica delle condizioni di rimborso solo se le due parti raggiungono un accordo.