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Portabilità mutuo: cosa devi sapere sulla surroga

La portabilità mutuo è una fattispecie disponibile sul mercato immobiliare dal 2007, in seguito all’approvazione del Decreto Bersani. Grazie alla portabilità dei mutui è possibile risparmiare notevolmente e migliorare la sostenibilità del piano di ammortamento.

Portabilità mutuo Legge Bersani: ecco tutti i dettagli

Quando si parla di portabilità mutuo si inquadra la possibilità di trasferire il piano di ammortamento da un istituto di credito a un altro, senza toccar il debito residuo ma con la possibilità di ridiscutere alcune delle condizioni del mutuo, dalla tipologia di tasso fino allo spread.

Secondo quanto previsto dalla Legge Bersani, la surroga del mutuo non presenta la necessità di pagare oneri di perizia o spese d’istruttoria.

Surroga del mutuo: le diverse tipologie disponibilità

La portabilità mutuo, tecnicamente nota come surrogazione del mutuo, può essere di diverse tipologie. Quali sono? La surroga bilaterale e la surroga trilaterale. Nel caso della surroga bilaterale si ha l’intervento di due attori, ossia la nuova banca, indicata tecnicamente come ‘banca surrogante’, e il mutuatario.

Il risultato della surroga bilaterale è un atto unilaterale di quietanza, dove vengono specificate tutte le condizioni del nuovo contratto di mutuo. Fondamentale è anche l’impegno della banca originaria, tecnicamente ‘banca surrogata’, a non cancellare l’ipoteca.

Portabilità mutuo: ecco cosa sapere sulla surroga bilaterale

La portabilità mutuo prevede anche una formula trilaterale, molto meno celere rispetto al processo bilaterale. Quali sono le caratteristiche della surroga trilaterale? L’intervento di tre attori in sede di sottoscrizione del contratto, ossia la banca surrogante, la banca surrogata e il mutuatario.

Il risultato della surroga trilaterale è un unico atto notarile in cui vengono specificate le condizioni relative al nuovo contratto di mutuo, l’impegno della banca surrogata relativo al mantenimento dell’ipoteca, la quietanza relativa all’estinzione del mutuo originario.

Quali alternative alla portabilità del mutuo?

Esistono alternative alla portabilità mutuo? La risposta è affermativa. I mutuatari che puntano a migliorare la sostenibilità del piano di ammortamento possono optare per la sostituzione, che prevede la sottoscrizione di un mutuo ex novo con la necessità di pagare spese d’istruttoria e oneri di perizia (il vantaggio risiede però nella possibilità di ridefinire da zero le condizioni di finanziamento).

Un’altra alternativa utile consiste nella scelta della rinegoziazione, una fattispecie introdotta sul mercato immobiliare italiano nel 2008, sulla scia della surrogazione. La rinegoziazione, come è chiaro dal nome stesso, è un’alternativa che consente di migliorare le condizioni del mutuo senza cambiare istituto di credito di riferimento.

Si tratta di un vantaggio anche per le banche, che evitano di perdere clienti virtuosi e, in caso di mutuatario che ha problemi economici, di tenere bloccati i pagamenti per troppo tempo e di dover procedere con l’esecuzione dell’ipoteca, che richiede tempi lunghi durante i quali è impossibile incassare la cifra arretrata.

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