Il mercato immobiliare italiano è stato interessato da una svolta epocale nel 2007, in seguito all’introduzione della surroga, una fattispecie che in questi ultimi anni è stata scelta da tantissime persone, motivo per cui è importante soffermarsi su surroga mutuo prima casa normativa.
Surroga mutuo: le basi normative
Parlare di surroga mutuo prima casa normativa significa fare riferimento al Decreto Bersani del 2007, che ha introdotto la possibilità di effettuare la portabilità del mutuo da un istituto di credito a un altro, questo senza intaccare il debito residuo e senza dover versare spese accessorie od oneri di perizia.
Surroga del mutuo: le varie tipologie
La surroga mutuo prima casa normativa consente al richiedente di scegliere tra due diverse tipologie di contratto, ossia la surroga bilaterale e quella trilaterale. Vediamo le differenze iniziando a parlare della surroga bilaterale, un contratto che prevede l’intervento della nuova banca, nota tecnicamente come ‘banca surrogante’, e del mutuatario.
Il risultato della surroga bilaterale è un atto unilaterale di quietanza, dove la banca in cui è stato inizialmente acceso il mutuo dichiara ufficialmente l’avvenuta estinzione del mutuo, impegnandosi ufficialmente a non estinguere l’ipoteca.
Come funziona la surroga trilaterale?
Per capire nel dettaglio le peculiarità di surroga mutuo prima casa normativa non è sufficiente specificare che il trasferimento del mutuo avviene senza spese per il mutuatario, ma è necessario analizzare le varie tipologie di surroga.
Dopo aver parlato di quella bilaterale vediamo ora quali sono le caratteristiche di quella trilaterale.
La surroga trilaterale è un contratto che prevede l’intervento dei seguenti attori:
- Banca originaria, tecnicamente nota come ‘banca surrogata’
- Banca surrogante
- Mutuatario
Il risultato della surroga trilaterale è un atto notarile unico che presenta i dettagli del nuovo contratto di mutuo, con le condizioni tra il mutuario e la banca surrogante.
Le alternative alla surroga del mutuo
Dopo aver parlato di surroga mutuo prima casa normativa è utile inquadrare le principali alternative alla surroga. Quali sono? La prima è la sostituzione, che prevede l’accensione di un mutuo ex novo, con nuove condizioni più vantaggiose per il mutuatario (in questo caso è necessario ripagare le spese di perizia e gli oneri d’istruttoria).
La seconda opzione alternativa alla surroga è la rinegoziazione, una fattispecie che è stata introdotta sul mercato immobiliare italiano nel 2008, proprio sulla scia della surrogazione.
La rinegoziazione consente ai mutuatari di ridiscutere alcune condizioni di finanziamento, questo senza cambiare istituto di credito di riferimento.
La scelta della rinegoziazione è un vantaggio per il mutuatario ma anche per la banca, che in caso di cliente virtuoso evita di perderlo mentre, qualora il mutuatario dovesse avere problemi di solvibilità, ha la possibilità di sbloccare pagamenti rimasti fermi per diverso tempo e, soprattutto, non deve procedere con l’esecuzione dell’ipoteca, che può richiedere anche oltre 2 anni, periodo durante il quale la banca non incassa la somma arretrata.